住宅ローンの諸費用の内訳｜事務手数料・保証料・印紙税・登記費用
住宅ローンの借入時にかかる諸費用の種類と相場の考え方、事務手数料・保証料・印紙税・登記費用・火災保険の内訳を整理し、金利と合わせて比較する方法を解説します。
住宅ローンには、金利とは別に、借入時に数十万円から百万円以上の諸費用がかかります。主なものは、融資の事務手数料、保証料、印紙税、登記費用、火災保険料です。金利が低い商品でも、諸費用が高ければ総額では不利になる場合があるため、見積りの段階で内訳を確認することが大切です。
住宅ローン関連の主な諸費用
| 費用 | 内容 | 支払い先 |
|---|---|---|
| 融資事務手数料 | ローンの事務処理にかかる費用。定額型と定率型がある | 金融機関 |
| 保証料 | 返済できなくなった場合に備える保証会社への費用 | 保証会社 |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙の費用 | 国 |
| 登記費用 | 抵当権の設定にかかる登録免許税と司法書士報酬 | 国・司法書士 |
| 団信の特約料 | 一般団信は金利に含まれるのが一般的。特約は別途の場合も | 金融機関・保険会社 |
| 火災保険・地震保険 | 融資の条件として加入が求められる | 保険会社 |
これらに加えて、物件の購入時には、仲介手数料、不動産取得税、固定資産税の精算金などの費用がかかります。ここでは、ローンに直接関係する費用を中心に説明します。
融資事務手数料の2つのタイプ
事務手数料には、定額型と定率型があります。
- 定額型: 借入額に関係なく一定の金額(数万円程度が目安とされることが多い)
- 定率型: 借入額に一定の率をかけて計算する。2%台前半に設定している金融機関がある
借入額が3,000万円で、手数料率が2.2%の場合、66万円です。借入額が増えるほど、定率型の手数料は高くなります。定額型の金融機関は、借入額が大きい場合に有利なことがあります。ただし、定率型の金融機関のほうが金利が低く設定されていることもあり、一概には言えません。
保証料の仕組み
保証料は、返済できなくなった場合に、保証会社が金融機関に代わりに返済するための費用です。支払い方法は、大きく2つあります。
- 一括払い(外枠方式): 借入時に、まとめて数十万円規模の保証料を支払う。借入額や期間で金額が決まる
- 金利上乗せ(内枠方式): 保証料を支払わずに、金利に一定の率(0.2%程度が例として挙げられることが多い)を上乗せする
一括払いの場合、繰上返済や借り換えをすると、未経過分の保証料が戻る場合があります。ただし、戻らない商品や、手続きが必要な商品もあります。ネット銀行の中には、保証料が不要な商品もあります。フラット35も、保証料と保証人は不要です。
印紙税と登記費用
印紙税
金銭消費貸借契約書(ローン契約書)には、契約金額に応じた印紙税がかかります。たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は、2万円です。金額の区分と税額は、国税庁の公式情報で確認できます。
抵当権設定の登記費用
住宅ローンを借りると、購入する物件に抵当権が設定されます。登記には、登録免許税と司法書士への報酬が必要です。登録免許税は、債権金額(借入額)の0.4%が基本の税率ですが、住宅用家屋に関する軽減措置が適用される場合があります。借入額が大きいほど税額も増えるため、見積りの段階で、適用される税率を確認してください。
諸費用の目安と資金計画
諸費用の総額は、新築で物件価格の3〜7%程度、中古で6〜10%程度というように、目安が示されることがあります。ただし、これは物件の購入にかかる費用全体を含んだ一般的な目安であり、ローン関連の費用だけではありません。実際の金額は、物件や金融機関で大きく異なります。
諸費用は、住宅ローンに含められる場合(諸費用ローン)と、自己資金で支払う場合があります。諸費用ローンは、金利が通常の住宅ローンより高いことが多いため、金利と総額を確認して判断してください。自己資金で支払う場合は、頭金と諸費用の両方を準備する必要があります。
諸費用を比べるときのポイント
- 見積りは、事務手数料・保証料・団信・登記費用を含めた総額で出してもらう
- 金利と諸費用を合わせて、総返済額で比べる
- 繰上返済や借り換えを予定している場合は、保証料の返戻条件を確認する
- 諸費用の概算は、諸費用シミュレーターで確認できる
- 金利への影響は、総返済額で比較する方法で説明している
諸費用を抑えるための確認ポイント
諸費用は、すべてが固定ではなく、選び方によって変わる部分があります。まず、事務手数料の体系(定額か定率か)は、金融機関ごとに異なり、借入額が大きい人ほど、定額型が有利になりやすい構造です。次に、保証料は、一括払いにするか、金利上乗せにするかを選べる商品があります。一括払いは、借入当初の負担が大きい反面、繰上返済時に一部が戻る可能性があります。金利上乗せは、当初の負担が小さい反面、長く借りるほど総額は増えます。
火災保険は、保険会社や補償の範囲、契約期間によって、保険料が変わります。金融機関が提携する保険を勧められることがありますが、他の保険会社の商品でも認められる場合が多いため、複数の見積りを取って比べる余地があります。ただし、融資の条件として、一定の補償が求められることがあるため、必要な補償の内容は、金融機関に事前に確認してください。
よくある質問
諸費用は現金で払わなければなりませんか？
必ずしもそうではありません。事務手数料や保証料を、借入額に含められる商品があります。ただし、諸費用を借り入れると、その分の利息も払うことになるため、総返済額は増えます。
保証料が不要な商品は、必ず得ですか？
保証料が不要でも、金利が高めに設定されていたり、事務手数料が高かったりすることがあります。総返済額で比較して判断してください。
諸費用はいつ確定しますか？
多くの場合、本審査の承認後、契約の前後で確定します。事前審査の段階では概算のため、契約前に見積書の内訳を必ず確認してください。
