住宅ローンの金利タイプ・商品タイプ比較
変動金利、固定期間選択型、全期間固定型、フラット35などを、仕組みと注意点で比較します。
この表は、特定の金融機関の金利や優劣を比べるものではなく、住宅ローンのタイプごとの仕組み、向いている人、注意点を並べたものです。金利の水準は日々変わるため、数字は載せていません。実際の金利は各金融機関の公式サイトで確認してください。
表の読み方は、まず自分が最も避けたいリスク(将来の金利上昇か、当面の返済額の高さか)を決め、それに合うタイプを絞り込むことです。そのうえで、同じタイプ同士で諸費用・団信・繰上返済の条件を比べます。
列見出しを選ぶと並べ替えできます。
| タイプ | 仕組み | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 変動金利型 | 半年ごとに金利を見直す。返済額の見直しは5年ごとが一般的で、見直し時の増加幅に上限(125%ルール)を置く商品が多い。 | 当面の返済額を抑えたい。繰上返済や収入増で金利上昇に備えられる。 | 金利が上がると返済額や利息が増える。125%ルールがあっても未払い利息が発生し、総返済額が増えることがある。 |
| 固定期間選択型(例: 10年固定) | 当初の一定期間は金利が固定され、期間満了後に変動か再固定かを選ぶ。 | 当初の数年間の返済額を確定させたい。子育て期など支出が重い時期を見通したい。 | 固定期間後の金利は不確実。期間満了後の優遇幅が当初より小さくなる商品もある。 |
| 全期間固定型(民間) | 借入時に完済までの金利と返済額が確定する。 | 将来の金利上昇を気にせず、返済計画を固定したい。 | 変動型より当初金利が高いのが一般的。金利が下がっても、借り換えをしない限り恩恵は受けにくい。 |
| フラット35(全期間固定) | 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する長期固定金利ローン。物件に技術基準がある。 | 安定した固定金利を、年収や勤続年数の条件が比較的柔軟な審査で使いたい。 | 物件検査と適合証明書が必要。団信は任意加入で別費用が必要。融資率が高いと金利が上がる。 |
| ミックス(変動+固定) | 借入額を変動型と固定型に分けて、リスクを分散する。 | 金利上昇への不安と、当初の返済額抑制を両立したい。 | 契約が2本になり、手数料や管理が複雑になる場合がある。割合は返済シミュレーションで決める。 |
| ペアローン | 夫婦などがそれぞれ別のローンを組む。2本の金利タイプは別々に選べる。 | 世帯の収入を合わせ、それぞれが団信と住宅ローン控除を使いたい。 | 1人が離職や病気で返済できなくなっても、もう1人のローンは減らない。離婚や相続時の整理が難しい。 |
| 収入合算(連帯債務・連帯保証) | 1本のローンで、配偶者などの収入を合算して借入額を増やす。 | ペアローンより手続きや諸費用を抑えたい。 | 連帯債務者・連帯保証人にも返済義務が及ぶ。団信は主債務者のみが対象の場合が多い。 |
| 借り換え | 現在のローンを別のローンで完済し、金利や条件を見直す。 | 残高が大きく、残りの期間が長く、金利差が見込める。 | 手数料や登記費用がかかり、団信への再加入と審査が必要。単純な金利差だけでは判断できない。 |