住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらを選ぶ？違いと判断基準
住宅ローンの変動金利・固定期間選択型・全期間固定型の仕組みの違いと、家計の状況に応じた選び方の判断基準を、具体的な試算例つきで整理します。
結論から言うと、変動金利と固定金利のどちらが得になるかは、返済が終わってみなければ分かりません。そのため選ぶ基準は「金利の予想」ではなく、「金利が上がっても返済を続けられるか」と「当面の返済額をどこまで抑えたいか」の2点です。この記事では、3つの金利タイプの仕組みを整理し、判断の手順を具体例で説明します。
3つの金利タイプの基本
住宅ローンの金利タイプは、大きく次の3種類に分けられます。
| タイプ | 金利の動き | 返済額の動き |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 半年ごとに見直される | 一定期間は同じ、見直し時に変わる商品が多い |
| 固定期間選択型 | 選んだ期間(例: 3年・5年・10年)は固定 | 固定期間中は変わらない |
| 全期間固定型 | 完済まで固定 | 完済まで変わらない |
変動金利型の多くは、銀行が定める基準金利から、契約者ごとの優遇幅を差し引いた金利が適用されます。基準金利は、一般に短期プライムレートなど短期の市場金利に連動して動きます。一方、全期間固定型の金利は、長期の市場金利の動きを反映して、新規に借りる時点で決まります。
固定期間選択型は、当初の期間だけ金利が固定され、期間が終わると変動型にするか、再び固定にするかを選びます。この詳しい注意点は固定期間選択型の考え方で解説しています。
返済額の差を数字で見る
変動金利は当初の金利が低いことが多く、毎月の返済額は小さくなります。以下は、元利均等返済・借入額3,000万円・35年という条件での、金利ごとの毎月返済額と利息の合計です。金利はすべて説明用の仮定であり、現在の実際の金利ではありません。
| 年利(仮定) | 毎月返済額 | 利息の合計 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約77,900円 | 約271万円 |
| 1.5% | 約91,900円 | 約858万円 |
| 2.5% | 約107,200円 | 約1,504万円 |
| 3.5% | 約124,000円 | 約2,207万円 |
金利が0.5%から2.5%に上がると、毎月の返済額は約29,000円増える計算です。年間では約35万円の増加になります。この差が家計に耐えられる範囲かどうかが、変動金利を選べるかの最初の基準になります。同じ条件は、サイト内の住宅ローン返済シミュレーターで自由に変えて試せます。
変動金利が向いている人・向いていない人
変動金利を検討しやすいのは、次のような状況です。
- 毎月の貯蓄に余裕があり、金利が上がった時期は繰上返済を止めて返済額の増加に回せる
- 共働きなどで収入源が複数あり、返済額が増えても生活が維持できる
- 返済期間が比較的短く、金利上昇が影響する期間が限られる
- 手元資金を厚めに持ち、金利上昇時に一部を繰上返済して元金を減らせる
反対に、次のような場合は慎重に考えたほうがよいでしょう。
- 毎月の返済額が手取りの上限ぎりぎりで、返済額が増えると家計が成り立たない
- 子どもの教育費や老後資金の準備と重なる時期に、返済額が増える可能性がある
- 金利の変動を日々気にすること自体が、大きな負担になる
固定金利が向いている人
全期間固定型は、返済額が完済まで確定するため、長期の家計計画が立てやすい点が最大の利点です。教育費や老後資金の準備と合わせて、将来の支出を予測したい人に向いています。当初金利は変動型より高いのが一般的で、その差が「将来の金利上昇に対する保険料」にあたると考えると分かりやすくなります。
ただし、固定金利にも注意点があります。金利が将来さらに下がっても、借入時の金利が維持されるため、その恩恵は受けられません。その場合は借り換えが選択肢になりますが、手数料などの諸費用がかかります。詳しくは住宅ローンの借り換え判断ガイドを参照してください。
迷ったときの判断手順
- 手取り月収と年間の支出から、無理なく返せる月額を決める
- その月額で借りられる金額を、固定金利(現在の水準)で試算する
- 変動金利で借りる場合は、金利が1%・2%・3%上がった場合の返済額を試算する
- 上がった場合の返済額が、家計の許容範囲に収まるかを確認する
- 収まらない場合は、固定型にするか、借入額を減らす、期間を調整する
判断のうえでは、ミックス型(変動と固定を併用する方法)も選択肢です。金利上昇への不安がある一方で、当初の返済額も抑えたい場合は、借入額の一部を固定型にする方法が使えます。
金利タイプを決めるときの具体的な確認事項
金利タイプを決める前に、家計の側で確認しておきたい点があります。第一に、世帯の貯蓄額です。金利が上がった時期に、返済額の増加分を数年間まかなえるだけの貯蓄があるかどうかで、変動金利の許容度は大きく変わります。第二に、収入の見通しです。年功で収入が伸びる職種か、定年後に収入が大きく下がる見通しかによって、返済の後半に耐えられる返済額が変わります。第三に、返済期間です。たとえば完済を60代前半に設定している場合、金利の上昇を待てる期間が短いため、固定の比重を高める考え方もあります。
また、金利タイプは一度決めたら終わりではありません。多くの金融機関では、手数料を払えば変更できますし、借り換えという手段もあります。最初から完璧な選択を目指すより、「変更や繰上返済で調整できる余地を残す」ことを重視すると、判断の負担が軽くなります。
よくある質問
今の金利水準で、変動金利を選んでも大丈夫ですか？
金利水準が低いほど、将来の上昇余地は大きく、金利が上がったときの影響も相対的に大きくなります。大丈夫かどうかは金利の水準ではなく、金利が上がった場合の返済額に家計が耐えられるかで判断してください。
途中で変動から固定に変更できますか？
多くの金融機関で、所定の手数料を支払えば金利タイプの変更が可能です。ただし、変更時点の固定金利が適用されるため、金利が上がってから変更すると、その高い金利で固定されます。変更の条件と手数料は契約前に確認してください。
金利が上がった場合、返済額は必ず増えますか？
商品により異なります。5年ごとに返済額を見直し、増加幅を1.25倍までに抑える仕組みがある商品では、返済額の増加が抑えられますが、その分、利息の一部が後ろに回ります。詳細は変動金利の金利上昇リスクで説明しています。
