変動金利の金利上昇リスク｜5年ルール・125%ルールと未払い利息

変動金利の住宅ローンでは、金利は半年ごとに見直されても、返済額は5年間変わらない商品が多くあります。さらに、5年後の返済額の増加は直前の1.25倍までに抑える「125%ルール」を置く商品もあります。これらは返済額の急増を和らげますが、金利が大きく上がると未払い利息が発生し、総返済額が増える点に注意が必要です。

5年ルールと125%ルールとは

多くの銀行の変動金利型ローンでは、次のような仕組みが採用されています。ただし、すべての商品に当てはまるわけではなく、金利が上がると毎回返済額が変わる商品もあります。

• 5年ルール: 金利は半年ごと(たとえば4月と10月)に見直されるが、毎月の返済額は5年間は変わらない
• 125%ルール: 5年ごとの返済額の見直し時に、新しい返済額は直前の返済額の1.25倍までとする

この仕組みの目的は、金利が急に上がったときの家計への影響を和らげることです。しかし、返済額が据え置かれても、金利が上がれば、返済額のうち利息に充てる部分が増えます。その分、元金の減りが遅くなります。

未払い利息とは

金利が大きく上がって、返済額のなかで利息をまかなえなくなると、まかなえない利息分が「未払い利息」として後ろに積み上がります。未払い利息は、最終的に返済しなければならないため、完済時に残高として残ったり、追加の返済が必要になったりします。

たとえば、返済額が据え置かれている5年間に金利が上がると、元金がほとんど減らない、あるいは増える場合があります。契約の中に、未払い利息に関する特約や条件が書かれているため、契約書の確認が必要です。

返済額の上昇を試算する

次の条件で試算してみます。数字はすべて説明用の仮定です。

• 借入額3,000万円、当初金利0.5%、35年返済(元利均等)
• 当初の毎月返済額は約77,876円
• 10年後の残高は約2,196万円、残りは25年

10年後に金利が上がった場合の、毎月返済額は次のとおりです。

当初の返済額の1.25倍は約97,300円です。10年後に金利が2.5%になると、本来の返済額は約98,500円なので、125%ルールの上限を少し超えます。このように、金利の上昇幅が大きいと、125%ルールの上限に達し、差額が未払い利息として残る可能性があります。

リスクに備える方法

1. 返済額の余裕を確保する: 現在の返済額が手取りの無理のない範囲にあり、数万円増えても耐えられる状態にする
2. 繰上返済で元金を減らす: 余裕資金で繰上返済をすると、金利上昇の影響を受ける残高が減る。詳しくは繰上返済のしくみを参照
3. 固定への変更を検討する: 金利が上がり始めたら、固定型への変更も選択肢になる。ただし、変更時の固定金利が適用される
4. ミックス型にする: 借入時に変動と固定を併用し、金利上昇の影響を分散する
5. 返済額を定期的に確認する: 返済予定表や、残高と適用金利を年に一度は見直す

借入時に確認する項目

• 5年ルールや125%ルールがあるか(ない商品もある)
• 未払い利息が発生した場合の扱い
• 金利が上がった場合の、返済額の見直し時期
• 金利タイプの変更ができるか、手数料はいくらか
• 変動から固定へ、または固定から変動へ、変更するための条件

商品によって仕組みが異なるため、商品概要説明書で必ず確認しましょう。他の金利タイプとの違いは、変動金利と固定金利の違いも参照してください。

金利上昇局面での、返済の見直しの考え方

金利が上がり始めたと感じたら、すぐに固定へ切り替えるか、そのまま様子を見るかで迷うことになります。ここで大切なのは、「切り替えるタイミングを当てる」ことではなく、「家計が耐えられる金利の上限を、あらかじめ決めておく」ことです。たとえば、返済額が現在より月3万円増えると家計が苦しくなる場合は、その返済額に対応する金利水準を計算し、その水準に近づいたら行動する、というルールを決めておきます。

行動の選択肢は、固定型への変更、繰上返済による残高の圧縮、返済期間の見直し、借り換えなどです。それぞれ手数料や条件があるため、金利が上がってから探すのではなく、借入時に、金利タイプの変更手数料や、繰上返済の条件を確認しておくと、対応が早くなります。また、返済額が据え置かれる間も、毎年届く残高証明や返済予定表で、元金がどれだけ減っているかを確認する習慣が大切です。

金利の動きを知る情報源

金利の動向を知るには、日本銀行の公表資料や、契約している金融機関からのお知らせが基本です。ニュースやSNSの予想に振り回されず、自分の返済額への影響を計算して、判断してください。

返済額が増えたときの家計の調整

返済額が増えたときは、固定費の見直しを優先します。保険料や通信費、サブスクリプションなどの見直しは、比較的取り組みやすい方法です。

よくある質問

金利が上がっても、返済額が増えなければ問題はないですか？

返済額が増えなくても、利息の割合が増えて、元金の減りが遅くなります。結果として、完済までの総返済額が増えるため、問題がないとは言えません。

125%ルールは必ず適用されますか？

いいえ。この仕組みがない商品もあります。金融機関や商品によって異なるため、契約前に確認が必要です。

金利上昇に備えて、いくらの余裕資金が必要ですか？

一律の金額はありません。金利が1〜2%上がったときの返済額を試算し、その差額を数年分の資金として準備できるかを、一つの目安として検討してください。

参考・公式情報

• 住宅金融支援機構 — 変動金利型の返済額見直しに関する解説
• 金融庁 — 住宅ローンの利用者向け情報
• 日本銀行 — 金融政策と金利動向に関する公式情報