住宅ローンの繰上返済｜期間短縮型と返済額軽減型、効果と注意点

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった金額を元金に充てて返済することです。元金が減るため、その後の利息が減り、総返済額が少なくなります。ただし、手元資金を使いすぎると、急な出費に対応できなくなるため、生活防衛資金を残したうえで行うことが大切です。この記事では、繰上返済の種類、効果、注意点を説明します。

繰上返済の2つの方式

一部繰上返済には、効果の出方が異なる2つの方式があります。

方式	内容	特徴
期間短縮型	毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする	利息の軽減効果が大きい
返済額軽減型	返済期間は変えず、毎月の返済額を減らす	家計の負担をすぐに軽くできる

同じ金額を繰上返済した場合、期間短縮型のほうが、総返済額の減り方が大きくなります。これは、元金が早く減る分、利息が少なくなるためです。

試算で効果を確認する

次の条件で試算します。数字は、すべて説明用の仮定です。

借入額3,000万円、年利1.0%、35年返済(元利均等)
毎月返済額は約84,686円
返済開始から5年後に、200万円を繰上返済する(5年後の残高は約2,633万円)

期間短縮型の場合: 毎月の返済額は変わらず、残りの返済期間が360か月から約329か月へ、約31か月(約2年7か月)短くなります。利息の軽減効果は、約62万円です。

返済額軽減型の場合: 返済期間は35年のままで、毎月の返済額が約84,686円から約78,253円へ、約6,400円減ります。

利息の軽減効果は、返済額軽減型のほうが小さくなります。ただし、毎月の家計の負担を減らしたい場合は、返済額軽減型が適しています。

繰上返済のタイミング

繰上返済は、早い時期に行うほど効果が大きくなります。元金が多い時期は、利息の割合が大きいためです。同じ200万円でも、返済開始から5年後より、1年後に行ったほうが、利息は多く減ります。

ただし、早い時期は、頭金、引越し費用、家具の購入などの出費があります。また、子どもの教育費がかかる時期にも当たります。早く繰上返済をすることよりも、生活に必要な資金を確保することを優先しましょう。

繰上返済のコスト

手数料: 金融機関やネット・窓口の別によって、無料のところと、有料のところがある
最低金額: 一部繰上返済は、10万円以上、100万円以上などの最低金額が決まっている場合がある
固定期間中の制限: 固定期間選択型は、固定期間中の繰上返済に、手数料がかかったり、制限があったりする場合がある
保証料の返戻: 保証料を一括で払っている場合、繰上返済に応じて、未経過分が戻る場合がある

手数料や最低金額は、金融機関によって違います。契約前に、契約書や商品概要説明書で確認しておきましょう。

繰上返済をしないほうがよいケース

生活防衛資金(生活費の半年から1年分程度)が、十分にない
教育費など、近い将来に必要な資金が確定している
金利が非常に低く、繰上返済の利息軽減効果が、ほとんどない
住宅ローン控除の適用期間中で、控除額が減ることが気になる(ただし、利息の軽減と比較して判断する)

住宅ローン控除との関係は、住宅ローン控除の仕組みで説明しています。

繰上返済の手順

繰上返済の金額と、方式(期間短縮型か、返済額軽減型か)を決める
金融機関のウェブサイトや、窓口で申し込む
手数料の有無と、返済日(多くの場合、毎月の返済日に合わせる)を確認する
返済後の、返済予定表を受け取り、残高と期間を確認する

変動金利の場合は、金利上昇への備えとして、繰上返済で元金を減らす方法が有効です。詳しくは変動金利の金利上昇リスクをご覧ください。

繰上返済と資金計画の優先順位

繰上返済は、家計の資金の使い道の一つにすぎません。他の使い道との優先順位を考えて決めることが大切です。一般的には、次の順に考えるとよいとされます。

生活防衛資金の確保(生活費の半年から1年分程度)
近い将来に必要な教育費、車の買い替え、住宅の修繕費などの準備
老後資金の積立(積立型の制度を使う場合は、その制度の税制上の優遇も考慮)
住宅ローンの繰上返済

住宅ローンの金利が高い場合は、繰上返済の効果が、他の運用の期待より大きいこともあります。反対に、金利が非常に低い場合は、繰上返済よりも、手元資金を確保しておくことの価値のほうが大きいといえます。繰上返済は、いつでもできますが、一度返済したお金は、手元に戻りません。資金に余裕ができた時に、少しずつ行う考え方が、現実的です。

繰上返済の記録を残す

繰上返済をしたら、完了通知と新しい返済予定表を保管しておきましょう。住宅ローン控除の申告で、残高証明書と照合するときにも役立ちます。

よくある質問

繰上返済は、いくらからできますか？

金融機関によって異なります。インターネットで手続きできる場合は、少額から可能なことがありますが、窓口では、高い最低金額が決められていることがあります。

全額繰上返済(完済)をするとき、注意することはありますか？

完済時には、抵当権の抹消登記の手続きが必要です。費用がかかるほか、団信の保障も終了します。団信の保障を引き続き必要とするかを、検討してください。

繰上返済と借り換えは、どちらが先ですか？

借り換えの場合は、残高が多いほど、金利差の効果が大きくなります。そのため、借り換えを検討しているなら、借り換えの後に繰上返済をするほうが有利な場合があります。ただし、条件によるため、借り換え判断ガイドで試算してください。

参考・公式情報

住宅金融支援機構 — 繰上返済の方法と、フラット35の繰上返済の条件
金融庁 — 住宅ローンの利用者向け情報
全国銀行協会 — 銀行ローンの繰上返済に関する一般的な情報