元利均等返済と元金均等返済の違い｜どちらが総返済額は少ない？
住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の仕組みの違いを、3,000万円・35年の試算で比較。毎月の返済額と総返済額、向いているケースを整理します。
元金均等返済は、元利均等返済より総返済額(利息の合計)が少なくなります。ただし、返済の初期の毎月の返済額が大きくなるため、借りられる額が小さくなったり、家計が苦しくなったりします。この記事では、2つの返済方式の仕組みと、試算による違い、選び方の基準を説明します。
2つの返済方式の仕組み
住宅ローンの返済方式は、主に次の2つです。
- 元利均等返済: 毎月の返済額(元金+利息)が、返済期間を通じて一定になる方式。返済の初期は利息の割合が多く、元金の割合が少ない。時間がたつにつれて、元金の割合が増える
- 元金均等返済: 毎月返済する元金が一定で、利息は残高に応じて計算される方式。返済額は、初期が最も大きく、徐々に減っていく
日本の住宅ローンでは、元利均等返済を選ぶ人が多く、金融機関によっては元金均等返済を扱っていない場合もあります。
3,000万円・35年の試算で比べる
借入額3,000万円、年利1.0%、35年返済という条件で比較します。金利は説明用の仮定です。
| 項目 | 元利均等 | 元金均等 |
|---|---|---|
| 最初の毎月返済額 | 約84,686円 | 約96,429円 |
| 最後の毎月返済額 | 約84,686円 | 約71,488円 |
| 利息の合計 | 約557万円 | 約526万円 |
| 総返済額 | 約3,557万円 | 約3,526万円 |
元金均等返済は、利息の合計が約31万円少なくなります。一方で、最初の毎月返済額は、約11,700円多くなります。金利が高いほど、あるいは返済期間が長いほど、利息の差は大きくなります。
元金が減るスピードの違い
元金均等返済は、毎月一定の元金を返すため、残高の減りが早く、利息が少なくなります。元利均等返済は、最初のうちは返済額の大半が利息に充てられるため、元金の減りが遅くなります。
この違いは、返済の初期に、住宅を売却するケースで影響します。同じ期間に返済した場合、元金均等のほうが、残高が少なくなるため、売却時の残債が少なくなります。
どちらを選ぶかの判断基準
| 状況 | 向いている方式 |
|---|---|
| 毎月の返済額を一定にして、家計管理を楽にしたい | 元利均等 |
| 借入可能額を増やしたい | 元利均等(初期の返済額が小さい) |
| 総返済額を少しでも減らしたい | 元金均等 |
| 収入が今後減ることが予想される(定年が近いなど) | 元金均等(返済額が徐々に減る) |
| 初期の返済額に余裕がある | 元金均等も選択肢 |
家計に余裕があるなら、元利均等返済を選んで、余裕資金で繰上返済をすることで、元金均等に近い効果を得られます。手元資金を柔軟に使える点が利点です。繰上返済の詳細は繰上返済のしくみを参照してください。
ボーナス併用払いの注意点
ボーナス月に多く返済するボーナス併用払いは、毎月の返済額を減らせます。ただし、ボーナス払いの割合を増やすと、元金の減りが遅くなり、利息の合計が増えます。さらに、ボーナスが減ったときに、返済が厳しくなるリスクがあります。
ボーナス併用払いを使う場合は、ボーナスがなくなっても、毎月の返済額だけで、返済を続けられるかを確認しておきましょう。最近は、ボーナス払いを扱わない金融機関も増えています。
返済額を試算するには
返済シミュレーターは、元利均等返済を前提に計算します。元金均等返済の場合は、次の式で概算できます。
- 毎月の元金 = 借入額 ÷ 返済月数
- 最初の月の利息 = 借入額 × 月利
- 最初の月の返済額 = 毎月の元金 + 最初の月の利息
借入額3,000万円、35年(420回)、年利1.0%の場合、毎月の元金は約71,429円、最初の月の利息は25,000円で、最初の返済額は約96,429円です。
返済方式と借入可能額の関係
金融機関は、借入可能額を判断するときに、返済額と年収の割合で見ることが多いため、返済方式の違いは、借りられる額にも影響します。元金均等返済は、初期の返済額が元利均等より大きいため、同じ年収・同じ返済負担率の上限では、借りられる額は小さくなる傾向があります。
たとえば、年収600万円で、年間の返済額の上限が150万円と仮定します。元利均等なら、月額12.5万円の返済額が上限として、その範囲で借入額が決まります。元金均等では、初期の返済額が12.5万円に収まる借入額に制限されるため、同じ金利・期間なら、借入額は小さくなります。物件の予算が決まっていて、借入額を確保したい場合は、元利均等が現実的です。一方、借入額に余裕があり、総返済額を重視する場合は、元金均等を扱う金融機関を探す価値があります。ただし、取扱いのある金融機関は限られていることもあります。
返済方式と売却時の残債
住み替えや売却の予定がある場合は、返済方式で、数年後の残債が変わります。元金均等のほうが残債は少なくなるため、売却価格がローン残高を下回る可能性が小さくなります。
よくある質問
元金均等返済は、すべての金融機関で選べますか？
いいえ。元金均等返済を扱っていない金融機関や、特定の商品に限られる場合があります。申し込み前に確認が必要です。
途中で返済方式を変更できますか？
原則として、契約時に決めた返済方式を、途中で変更することはできません。借り換えをする場合は、新しいローンで選び直せます。
総返済額を減らしたいとき、一番効果的な方法は何ですか？
返済期間を短くする、金利の低い商品を選ぶ、繰上返済をするなどの方法があります。返済方式の違いは、これらに比べると、影響が小さい場合もあります。
