住宅ローンの金利の決まり方｜店頭金利・優遇幅・適用金利の見方

住宅ローンの金利を比較するとき、広告に載っている「年0.○%〜」という数字は、多くの場合、最も条件がよい契約者に適用される最低の金利です。実際に自分に適用される金利は、店頭金利(基準金利)から優遇幅を差し引いた「適用金利」で決まります。この記事では、金利が決まる仕組みと、数字を比べるときに確認すべき点を整理します。

店頭金利・優遇幅・適用金利の関係

住宅ローンの金利には、次の3つの数字が出てきます。

• 店頭金利(基準金利): 金融機関が定める、優遇前の基準になる金利
• 優遇幅(引下げ幅): 店頭金利から差し引かれる値。契約者の条件や商品によって異なる
• 適用金利(実質金利): 店頭金利から優遇幅を引いた、実際に返済に使われる金利

たとえば、店頭金利が年2.5%、優遇幅が年1.5%なら、適用金利は年1.0%です(いずれも説明用の仮定です)。広告で目立つのは優遇後の金利ですが、店頭金利は表示が小さいことがあります。

優遇幅が決まる要素

優遇幅は、次のような要素で決まります。

とくに、取引条件による優遇は注意が必要です。条件を満たさなくなると優遇が外れ、金利が上がる商品もあります。給与振込口座を変える予定がある場合や、転職の可能性がある場合は、優遇の継続条件を契約前に確認しましょう。

変動金利の基準金利は何に連動するか

変動金利型の基準金利は、多くの場合、短期プライムレートなど短期の金利に連動します。日本銀行の金融政策の変更や、市場金利の動きを受けて、金融機関が基準金利を見直す仕組みです。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除しており、金利のある環境に移ったことは、変動金利を選ぶ際にも意識しておきたい点です。

一方、固定金利は、長期の市場金利(たとえば長期国債の利回り)の動きを受けて、毎月見直されるのが一般的です。住宅金融支援機構のフラット35は、その月の金利が毎月公表され、取扱金融機関ごとに金利が異なります。

金利を比べるときの落とし穴

優遇条件を含めて比べる

優遇後の金利が低くても、給与振込や保険加入などの条件がつく場合があります。条件を満たすために別の費用(カードの年会費、保険料など)が発生することもあるため、実質的な負担で比較します。

諸費用と金利はセットで見る

金利が低くても、事務手数料が高い、あるいは保証料が別にかかる商品があります。一方で、金利が高めでも手数料が安い商品もあります。両者を総返済額で比べるのが基本です。諸費用の内訳は住宅ローンの諸費用の内訳で解説しています。

団信の費用を確認する

団体信用生命保険の保険料が、金利に含まれる商品と、金利に上乗せされる商品があります。保障を広げた団信を付けると、金利が上乗せされることがあります。この点は団体信用生命保険の基礎で詳しく説明しています。

金利比較の手順

1. 比較する金利タイプを揃える(変動なら変動どうし、10年固定なら10年固定どうし)
2. 適用金利と、優遇の期間・条件を確認する
3. 事務手数料、保証料、団信の費用などの諸費用を確認する
4. 借入額・期間を同じにして、総返済額を計算する
5. 金利が上がる場合と、優遇が外れる場合の返済額を確認する

この手順は、返済シミュレーターに金利と諸費用を入れ替えながら使うと、短時間で確認できます。

比較表を作るときの金利の書き方

複数の金融機関を比べるときは、金利を一つの数字で書かず、「店頭金利」「優遇幅」「適用金利」「優遇の期間と条件」の4つの欄に分けて記録しておくと、あとで見落としを防げます。広告やウェブサイトの表示は、条件が脚注に小さく書かれていることが多いため、脚注まで読んで記録してください。

事前審査の結果が出たら、通知書に書かれた適用金利で、記録を更新します。この段階の数字が、実際に自分に適用される金利に最も近いものです。事前審査の結果は、同じ金融機関でも、年収や融資率、取引条件によって、広告の最低金利とは異なる場合があります。差がある場合には、その理由を窓口で質問すると、条件を調整して金利を下げられる余地があるか分かることもあります。たとえば、融資率を下げる、他のローンを完済する、といった方法です。

金利が決まる時期にも注意

金利は、申込時ではなく、融資実行(お金が実際に出る日)の時点の水準が適用される商品があります。固定金利では、契約から実行までの間に金利が動くことがあるため、適用の時点を確認してください。

よくある質問

自分に適用される金利は、いつ分かりますか？

正式な適用金利は、本審査の承認後、契約の時点で確定するのが一般的です。事前審査の段階では、目安の金利が示されることが多く、最終的な金利とは異なる場合があります。

金利が低い金融機関が、必ず総額でも安いですか？

そうとは限りません。事務手数料や保証料、団信の費用が異なるため、総返済額で比較する必要があります。金利差が小さい場合は、諸費用の差で順位が入れ替わることがあります。

優遇幅は交渉で変わりますか？

個人が交渉して優遇幅を変えられることは一般には多くありません。ただし、提携の条件(住宅会社の提携ローン、勤務先の提携など)によって、優遇幅が異なる場合はあります。

参考・公式情報

• 住宅金融支援機構 — フラット35の金利の公表と、取扱金融機関の情報
• 日本銀行 — 政策金利と市場金利に関する公式情報
• 全国銀行協会 — 銀行の住宅ローンに関する相談窓口と情報