固定期間選択型（10年固定など）の住宅ローンの特徴と注意点

固定期間選択型は、借入当初の一定期間(3年、5年、10年など)の金利を固定し、その期間が終わると変動金利型か、再び固定にするかを選ぶ住宅ローンです。当初の返済額が確定するため、子育て期など、支出が多い時期の家計計画を立てやすくなります。一方で、固定期間が終わったあとの金利は不確実で、優遇幅が小さくなる商品もあるため、期間終了後の金利を想定して比較する必要があります。

固定期間選択型の仕組み

固定期間選択型では、借入時に固定期間を選びます。期間中の金利は変わらず、返済額も一定です。期間が終わると、次のいずれかを選びます。

• 変動金利型に移る: その時点の変動金利で、返済を続ける
• 再び固定期間を選ぶ: その時点の固定金利で、新たな固定期間に入る
• 借り換える: 別の金融機関のローンへ移る

何も手続きをしない場合は、自動的に変動金利型に移る商品が多くあります。この場合、固定期間終了時の優遇幅が、当初より小さくなる商品があります。

固定期間の長さによる違い

一般に、固定期間が長くなるほど、当初の金利は高くなる傾向があります。これは、金利上昇のリスクを金融機関側が負う期間が長くなるためです。

優遇幅の変化に注意

固定期間選択型で、特に確認が必要なのが優遇幅です。

固定期間中は大きな優遇が適用されていても、期間終了後に適用される優遇幅は小さくなる商品があります。その場合、期間終了後の金利は、市場金利が変わらなくても上がることになります。

たとえば、固定期間中の優遇幅が年1.5%で、期間終了後の優遇幅が年0.5%の場合、同じ店頭金利でも、期間終了後の金利は年1.0%高くなります(いずれも仮定です)。契約書には、期間終了後の優遇幅が記載されているため、必ず確認しましょう。

期間終了後の返済額を試算する

借入額3,000万円、当初10年固定で金利1.0%、35年返済を例にします(仮定)。10年後の残高は約2,247万円となり、残りは25年です。10年後の金利が次のようになった場合の毎月返済額は、概算で次のとおりです。

• 1.0%のまま: 約84,686円(変わらず)
• 2.0%: 約95,200円
• 3.0%: 約106,600円

当初の毎月返済額は約84,686円なので、金利が3.0%になると、約2万円増える計算です。同じ条件を返済シミュレーターに入力して、自分の借入額と金利で確認してください。

固定期間終了時の選択肢

固定期間が終わる前に、次の選択肢を比べます。

1. そのまま変動に移る: 手続きは不要。当面の返済額は低めになる場合がある
2. 再び固定を選ぶ: 返済額を再び確定できる。手数料がかかる場合がある
3. 借り換える: 別の金融機関の、より有利な条件のローンに移る。審査と諸費用がかかる

借り換えを選ぶ場合は、借り換え判断ガイドの手順で、費用の回収期間を計算します。また、借り換えシミュレーターも利用できます。

契約前の確認項目

• 固定期間終了後の金利と優遇幅
• 期間終了後の金利タイプの選択肢と、必要な手数料
• 固定期間中の繰上返済の条件(手数料や最低金額)
• 固定期間中に借り換える場合の違約金の有無
• 変動金利との金利差(当初金利の差がどの程度か)

固定期間中の繰上返済は、手数料が高くなる商品もあります。変動金利型の仕組みと比較したい場合は、変動金利と固定金利の違いも参考にしてください。

固定期間の選び方の目安

固定期間は、自分の家計の「山」がいつ来るかで考えると決めやすくなります。たとえば、子どもが未就学の時期に教育費の負担が増え始めるなら、その時期をカバーできる期間を固定にする、という発想です。10年固定は、子どもが小学校から中学校に上がる時期までを見通せる、といった理由で選ばれることがあります。

また、固定期間が終わる時点の年齢も考慮します。固定期間が終了する時点で、収入が増えている見込みがあるなら、変動に移っても返済しやすくなります。反対に、期間終了後に、教育費や、親の介護などが重なりそうな場合は、期間を長めにするか、期間終了前に借り換えや繰上返済で残高を減らす計画を立てておくと安心です。固定期間を決めるときは、期間終了後の自分を具体的に想像して、そのときの返済額に耐えられるかを試算してください。

固定期間と団信の関係

固定期間が終わって金利タイプを変えても、団信の保障は通常そのまま続きます。ただし、保障内容は契約によって異なるため、手続きの際に、保障が継続するかを確認しておくと安心です。

よくある質問

10年固定と全期間固定は、どちらが有利ですか？

10年固定は当初の金利が低めですが、10年後の金利は不確実です。全期間固定は金利が高めですが、完済まで確定します。将来の金利が分からないため、どちらが有利かは言えず、家計の状況で決めます。

固定期間中に借り換えることはできますか？

可能です。ただし、金融機関によっては、固定期間中の繰上返済に手数料がかかります。借り換えの前に、手数料を確認してください。

固定期間終了時に、手続きを忘れたらどうなりますか？

多くの場合、自動的に変動金利型に移ります。ただし、商品によって異なるため、契約書の記載を確認し、金融機関から届く案内にも注意してください。

参考・公式情報

• 住宅金融支援機構 — 固定金利型ローンの解説
• 金融庁 — 住宅ローンに関する利用者向け情報
• 全国銀行協会 — 銀行の住宅ローンに関する一般的な情報