住宅ローンの金利0.1%の差は総額でいくら？総返済額で比較する方法

借入額3,000万円・35年・元利均等返済の場合、金利が年1.0%から0.9%に下がると、総返済額は約58万円少なくなります。0.1%という小さな差でも、長期のローンでは数十万円の差になるため、金利は総額で比べることが大切です。この記事では、金利差が総返済額に与える影響と、総額で比較する手順を説明します。

金利差が総返済額に与える影響

下の表は、借入額3,000万円・返済期間35年・元利均等返済で計算した例です。金利はすべて説明用の仮定であり、現在の実際の金利ではありません。

0.5%の差(たとえば0.5%と1.0%)でも、総返済額は約286万円変わります。毎月の返済額で見ると約6,800円の差ですが、420回(35年)積み上げると大きな金額になります。

借入額が増えるとさらに差が広がる

借入額が4,000万円になると、同じ金利差でも影響はさらに大きくなります。35年返済の場合、年利1.0%の利息合計は約742万円、年利1.5%では約1,144万円です。借入額が3,000万円のときよりも、差は約100万円以上広がります。

金利差の影響は「借入額 × 返済期間 × 金利差」にほぼ比例します。そのため、借入額が大きい人や返済期間が長い人ほど、金利の比較に時間をかける価値があります。

総返済額で比べるときの手順

1. 借入額と返済期間を揃える: 比較する商品すべてに、同じ条件を入れる
2. 適用金利を確認する: 店頭金利ではなく、優遇後の適用金利を使う
3. 毎月返済額と利息を計算する: 返済シミュレーターに金利を入力する
4. 諸費用を加える: 事務手数料、保証料などを総返済額に足す
5. 優遇や固定期間の違いを考慮する: 優遇が外れる場合や、固定期間後の金利を想定して再計算する

諸費用を足して比較する例

金利が低くても、諸費用が高ければ総額が逆転することがあります。次の2つの商品を比べてみましょう(いずれも説明用の仮定です)。

この例では、利息の差は約58万円ですが、手数料の差が33万円あるため、総額での差は約26万円に縮まります。さらに保証料が商品Aだけにかかる場合は、逆転する可能性もあります。

比較するときに見落としやすい点

• 返済期間を短くすると総額が減る: 金利が同じでも、35年を30年にすると、利息の合計は大きく減る。ただし、毎月の返済額は増える
• ボーナス払いの併用: 毎月の返済額は減るが、ボーナス時の返済が増える。利息の合計は、元金の減りが遅くなるため増える傾向がある
• 変動金利の見直し: 将来の金利が上がる場合は、表の数字より総額が増える
• 繰上返済の効果: 繰上返済をすれば総額は減るが、手数料や最低金額の条件を確認する必要がある。詳しくは繰上返済のしくみを参照

総額比較の限界

総返済額は、将来の金利変動、住宅ローン控除、団信の保障内容、繰上返済の自由度といった、お金で直接表せない違いを含みません。たとえば、団信の保障が手厚い商品は、金利が少し高くても、病気になったときの安心につながります。金額だけで判断せず、自分が重視する条件を決めたうえで比べてください。

総額比較を意思決定に使うコツ

総返済額の比較は、数字が大きいため、実感がわきにくいことがあります。そこで、総額を月額と年額に直して考えると分かりやすくなります。たとえば、総返済額で約58万円の差は、35年(420か月)で割ると、月あたり約1,400円です。この差が、団信の保障、繰上返済の自由度、対面の相談といった条件の差を上回るかどうかが、実際の判断の分かれ目になります。

反対に、差が数百万円規模になる場合は、条件の違いを考慮しても、金利の影響が大きいといえます。数字を見るときは、「差が小さいなら他の条件を重視する」「差が大きいなら金利を優先する」という線引きを、あらかじめ自分で決めておくと、営業担当者の提案に流されにくくなります。なお、金利の差が将来も続くとは限りません。変動金利の場合は、差が縮まったり、逆転したりする可能性もあります。

返済期間と総額の関係も確認する

金利と並んで、返済期間も総額に大きく影響します。同じ金利でも、期間が長いほど利息は増えるため、家計に余裕があれば、期間を短くする選択も検討してください。

試算の数字は目安として使う

ここで示した金額は、説明用の仮定による試算です。自分の借入額・金利・期間で、シミュレーターを使って確かめてください。

よくある質問

金利が0.1%違うだけで、乗り換える価値はありますか？

借り換えには手数料などの諸費用がかかるため、0.1%の差だけで借り換えても、通常は費用を回収できません。借り換えの判断は借り換えの判断ガイドで説明している手順で行います。

総返済額と毎月返済額、どちらを重視すべきですか？

家計の安全性は毎月返済額、長期の負担は総返済額で見ます。両方を確認し、毎月の返済が無理なく続く範囲で、総返済額が小さい選択をするのが基本です。

試算の数字が金融機関の見積りと少し違います。

端数処理や、返済日までの日割り利息、ボーナス払いの有無により、数円から数百円の差が出ることがあります。契約前の最終的な数字は、金融機関が出す返済予定表で確認してください。

参考・公式情報

• 金融庁 — 金融サービスに関する公的な情報と相談窓口
• 住宅金融支援機構 — 返済シミュレーションと住宅ローンの基礎知識
• 全国銀行協会 — 銀行ローンに関する一般的な情報