フラット35と民間の住宅ローンの違い｜金利・審査・手数料・団信を比較
全期間固定のフラット35と、銀行など民間金融機関の住宅ローンを、金利の仕組み、審査、物件条件、手数料、団信、繰上返済の観点で比較し、選び方を整理します。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。民間金融機関の変動金利型・固定期間選択型とは、金利の仕組み、審査の考え方、物件の条件、団信の扱いが大きく異なります。この記事では、両者の違いを整理し、どのような人にどちらが向いているかを説明します。
フラット35の仕組み
フラット35は、民間金融機関が住宅ローンを貸し出し、その債権を住宅金融支援機構が買い取る仕組みで成り立っています。そのため、金利は、取扱金融機関ごとに異なりますが、基本の商品設計は共通です。主な特徴は次のとおりです。
- 返済期間の全体にわたって、金利が固定される(借入時に確定)
- 保証人や保証料が不要
- 借入額の上限があり、2020年代の時点では8,000万円とされている(最新の上限は機構で確認が必要)
- 住宅が、機構の定める技術基準に適合している必要がある
- 融資率(物件価格に対する借入額の割合)が9割を超えると、金利が上がる
- 団信は任意加入で、加入する場合は、別途の特約料が必要
民間金融機関のローンの特徴
銀行や信用金庫などが、独自に提供する住宅ローンは、金利タイプの選択肢が多く、変動金利型が主流です。団信が付くのが一般的で、金利に含まれる商品が多くあります。審査の基準は、金融機関が独自に決めており、非公開です。
比較表
| 項目 | フラット35 | 民間の住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定が中心 | 変動・固定期間選択・全期間固定など |
| 当初の金利水準 | 変動型よりは高めになる傾向 | 変動型は、低めになる傾向 |
| 保証料 | 不要 | 商品により必要 |
| 物件の条件 | 機構の技術基準への適合が必要 | 金融機関の担保評価による |
| 審査 | 年収・勤続年数の条件が、比較的緩やかとされることがある | 金融機関ごとに異なる |
| 団信 | 任意(別途の費用) | 原則必須で、金利に含まれる商品が多い |
| 繰上返済 | 手数料は無料。最低金額の条件がある | 金融機関による |
| 融資率 | 9割を超えると、金利が上がる | 商品による(10割融資もある) |
この表は、一般的な傾向を整理したものであり、すべての商品に当てはまるわけではありません。最新の条件は、住宅金融支援機構と、各金融機関の公式情報で確認してください。
物件の技術基準と手続き
フラット35を利用するには、購入する住宅が、機構の技術基準に適合している必要があります。新築住宅では、建築中や完成時に、検査機関による適合証明書を取得することが必要です。中古住宅でも、適合証明書の取得が必要になります。
この手続きには、費用(検査手数料)と、期間がかかります。また、築年数が古い住宅や、基準に合わない住宅は、利用できない場合があります。物件を契約する前に、フラット35が使えるかを、確認しておくことが大切です。
どちらが向いているか
フラット35が向いている人
- 返済額が完済まで確定していたほうが、安心できる
- 自営業や、転職直後など、民間ローンの審査が心配
- 団信に加入できない、または、団信なしで借りたい
- 保証料を払いたくない
民間のローンが向いている人
- 当初の金利を、できるだけ低く抑えたい
- 繰上返済や、収入増を見込めて、変動金利のリスクを取れる
- 団信を含めた保障が、金利に含まれた商品を選びたい
- 10割融資など、頭金を抑えた借入を検討している
金利タイプの考え方は、変動金利と固定金利の違いで、団信の考え方は団体信用生命保険の基礎で、詳しく説明しています。
総額で比べる
フラット35と民間の変動金利を比べるときは、現在の金利差だけでなく、金利が上がった場合の総返済額を想定することが大切です。同じ借入額・期間で、返済シミュレーターを使い、複数の金利を試算してください。
また、団信の費用を含めた比較も必要です。フラット35は、団信が任意で別費用になるため、民間ローンの金利(団信込み)と比べるときは、団信分を加えて比較します。
借入額と金利の確認で注意したい点
フラット35を使うときは、融資率の水準が金利に影響する点に注意が必要です。物件価格に対して、借入額が9割を超えると、金利が上がる仕組みがあります。頭金をどれだけ入れられるかで、適用される金利が変わるため、頭金の金額を変えた場合の金利と総返済額を、複数のパターンで比べておくと判断しやすくなります。
また、フラット35には、省エネ性や耐震性などに優れた住宅について、一定期間の金利を引き下げる制度が用意されている場合があります。この制度の内容は、年度や時期によって変わるため、住宅金融支援機構の最新の案内で確認が必要です。購入予定の住宅が、そのような優遇の対象かどうかは、不動産会社や施工会社に確認するとともに、公式の情報でも調べてください。民間ローンでも、省エネ住宅向けの優遇金利を設けている金融機関があります。
手続きの期間にも違いがある
フラット35は、物件の検査と適合証明書の取得が必要なため、民間ローンより手続きに時間がかかることがあります。売買契約から引渡しまでの日程に、余裕を持って計画してください。
よくある質問
フラット35は、民間ローンより審査が通りやすいですか？
審査の基準が異なるため、一概には言えません。勤続年数などの条件が、比較的緩やかとされる場合がありますが、物件が技術基準に適合している必要があります。
フラット35の金利は、どこで確認できますか？
住宅金融支援機構のウェブサイトで、毎月の金利が公表されています。取扱金融機関ごとに異なるため、実際に借りる金融機関の金利を確認してください。
フラット35から、民間ローンに借り換えることはできますか？
可能です。借り換えの判断は、手数料や団信の条件を含めて行います。借り換え判断ガイドを参照してください。
